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今が売り時だと(税制優遇含む)考えている方へ、
 →さらに成功する販売方法とは?

   

今が売り時だと(税制優遇含む)考えている方へ、
→さらに成功する販売方法とは?

 

不動産の価格に定価はない

不動産の価格は個別性が高いです。電気製品や自動車のように定価販売ではありません。そのため、不動産の価格はいろいろな理由で変わります。

 

大きくわけると取引環境という外的要因と物件個別の内的要因があります。

 

現在の取引環境を見極める

外的要因としては

・不動産市況 物件価格が上昇する局面 反対に下落する局面

・金融機関の融資に対する姿勢

・個別のエリアの物件の需給関係

などがあります。

 

外的要因は、全体の動きなので個人一人の力で変えることはできません。

その物件があるエリアで物件が品薄になっている状況であれば、強気の価格設定で販売することも可能です。

 

また金融機関の融資に関しても、低金利の住宅ローン商品を積極的に販売していく姿勢であれば、物件価格は高く売りやすくなります。なぜなら住宅ローン金利が低いほど、借入額が増えるため物件を買いやすくなるからです。

そして、融資の審査に関する姿勢も、時期ごとに大きく変わってくるようです。

 

要するに、外的要因は感覚として「売り時を見極める」ということが重要です。

「急いで不動産を現金化しなければならない」ということでなければ、5年、10年位の期間で売り時を高く売りやすい局面で売却することも賢い選択でしょう。

 

売り方次第で不動産価格は変わる

内的要因としては、

・物件の特性(大きさ、道路付け、駅距離、建物の築年数など)

・販売方法(どこの不動産会社に任せるか)

などです。

 

物件の特性として土地の大きさや位置、建物の築年数は変えられません。

 

高く売るための勝負ポイントは、「どのような販売戦略で売っていくか」です。

 

物件の特性を的確に把握し、最大限の魅力を引き出すこと。

それは不動産売却に強い不動産会社に売却を任せることが肝です。

 

普通の不動産会社に売却を任せれば、普通の価格で売れておしまいです。

高く売るために、高く売れるだけの理由が必要なのです。

 

売り方によってどれくらい販売価格が変わるのかというと、私の個人的な経験でいえば、±10%から30%くらいは変わります。

 

3,000万円の価格であれば、2,100~3,900万円位の幅があるということです。

ですから、不動産売却をされるのであれば、不動産の売却に強い会社に依頼したほうがよいと思います。

 

 

販売価格ではなく手取り金額を計算する

物件が3,000万円で売却できたとしても、3,000万円すべての現金が手元に残るわけではありません。

 

売却するためにかかった費用、言い換えれば経費を差し引く必要があります。

 

・仲介手数料

・測量費

・印紙代

・抵当権の抹消費用

 

上記の経費を差し引き、さらに不動産の売却にともなう税金を納めなければなりません。不動産を売却した年の翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をします。税金を納めて残ったのが本当の手取り額となります。

 

税制控除で数百万円得をする?

不動産売却したときには、所有期間によって譲渡税を納める必要がありますが、各種の特例によって税金を減らすことができます。

 

譲渡益が出た場合、一定の要件を満たせば

 

・3000万円特別控除の特例

・10年超の所有軽減税率の特例

・特定居住用財産の買換え特例

 

などを適用することができます。

 

特例を適用することにより、数百万円かかるはずだった税金が0円になることもあります。裏を返せば、特例を適用できなければ多額の税金負担が出るということです。

 

特例が適用できるかどうかで手取り額は大きく変わるだけに、税制控除の適用要件は可能であれば、正式に売却する前に確認しておいたほうがよいでしょう。

 

各種の税制控除は年度ごとに内容が変わり、それぞれ適用期限などもあるので詳しくは国税庁のHPや、最寄りの税務署に行って一度相談しておくことをおすすめします。

 

【さらに成功する販売方法のポイント】

・物件を高く売りやすいタイミングを見極める

・売却に強い不動産仲介会社に売却を依頼する

・あらかじめ税制優遇で利用できそうなものを調べておく

 

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